相続税と土地

相続税申告において、土地は相続財産に占める割合が高いことが多いうえ、土地をどのように評価するかによって相続税額が大きく変化することがあります。

土地の相続税評価額は「路線価方式」または「倍率方式」で算出し、減額の特例が認められると、評価額を大幅に下げることができます。まずは土地の評価の計算方法についてご説明いたします。

「路線価方式」と「倍率方式」

土地の相続税評価額の計算方法として、「路線価方式」と「倍率方式」があります。

路線価方式

土地の面している道路に付されている1平方メートル当たりの価額である「路線価」を基準として評価します。

倍率方式

固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて計算した金額で評価します。路線価の定められていない地域にてこの方法を用います。

なお、路線価と倍率表は各地方の国税局によって定められ、国税庁のホームページで確認することが可能です。

相続税評価額の目安を知りたい時には

相続税評価額の目安は、固定資産税評価額を基に求めることができます。固定資産税評価額は地価公示価格の約7割程度となるよう設定されており、対して相続税評価額は地価公示価格の約8割程度となります。つまり、固定資産税評価額をこの割合で割り、掛け合わせることで大体の相続税評価額を把握できます。

また、固定資産税評価額は不動産の所有者に対して市町村から送付される、固定資産税課税明細書にて確認することが出来ます。

（計算例：固定資産税評価額が1000万円の場合の概算の相続税評価額）

1000万円÷70％×80％＝約1142万円

土地評価を減額させるには

土地の相続税評価額は「路線価方式」または「倍率方式」で計算することが原則ですが、減額の特例が認められれば評価額を下げることが出来るかもしれません。土地は例えば同じ面積であっても、形状、周辺の環境など全く異なり、それを踏まえた評価をする必要があります。すべての事情を網羅した評価基準を定めるのは容易ではなく、そのため、評価の際、税額が大きく異なることがあります。ここでは土地評価を減額させるための要素をご説明させていただきます。

小規模宅地等の特例

亡くなった被相続人や被相続人と生計を共にしていた親族が居住用・事業用として使用していた宅地等は小規模宅地等の特例を適用することで、相続税の計算時、宅地の評価額を50％から80％ほど減額することが可能です。特例の適用には、一定の要件があり、相続税申告の際に申告書に記載と、遺産分割協議書等の書類が必要となります。

地積規模の大きな宅地の評価

地積規模の大きな宅地とは、三大都市圏においては500㎡以上の地積の宅地、三大都市圏以外の地域においては1000㎡以上の地積の宅地をいいます。路線価地域に所在するものについては、普通商業・併用住宅地区および普通住宅地区に所在するものとなります。また、倍率地域に所在するものについては、地積規模の大きな宅地に該当する宅地であれば対象となります。

※「地積規模の大きな宅地の評価」は課税時期が平成30年1月1日以降の場合に適用します。従来の「広大地の評価」は平成29年12月31日をもって廃止されました。

条件の悪い土地

一般的に正方形や正方形に近い長方形の土地は利用しやすく、新たな建物も建てやすくなります。一方、尖った形の土地などは活用しにくく、四角い土地に比べ、評価額が下がります。また、線路に近く騒音や振動が激しい、墓地に隣接しているなど、人が嫌がるような土地も減額の対象となります。

市街地にある田、畑、山林の評価

市街地の中にある田、畑、山林のうち、開発不能で建物が建てられる状況ではない場合、宅地を前提とした路線価評価ではなく、倍率方式によって評価することが認められています。

土地の評価に関しては専門家でも判断が分かれることが多く、計算式も複雑です。大阪相続税申告相談室では、大阪の土地に精通した専門家が皆さまのお悩みを親身に伺い、サポートさせて頂きます。大阪ならびに大阪近郊の皆さまからのお問い合わせを心よりお待ちしております。