相続税と土地評価

相続財産には金銭だけでなく、不動産が含まれる場合もあります。相続税の申告が必要となった際には、土地を正確に評価し、適切な相続税額を算出することが重要となります。

相続税法では、財産評価基本通達において財産の種類ごとに評価方法を定め、毎年財産評価の基準を定めて全国統一された評価を行っていますが、評価額は税理士によっても異なる場合があるため、土地評価において実績のある税理士に依頼することが節税のポイントです。

土地の評価方法

土地の評価方法については、所有している土地の地域によって変わります。評価方法は、「路線価方式」と、「倍率方式」の二つありますので、計算式と併せてご説明させて頂きます。

路線価方式

主に市街化区域内の土地を評価する際に用いられる評価方法で、対象の土地に面している道路に1㎡あたりの価額（路線価）が定められています。その価額に奥行き・間口・形状・角地、崖地かどうか等も考慮して､最終的な評価額を算出します。この方法による評価では、時価の70～80％程度の評価となることが多くなります。

計算式：正面路線価 × 土地の面積 × 補正率

※相続税における土地の計算は、相続が発生した年度の路線価を使用します。
※正面路線価は毎年7月頃に国税庁のホームページ等で公表されます。

倍率方式

路線価の定められていない地域における土地の評価方法で、主に市街化調整区域内における土地評価の際に用います。市区町村役場で評価証明書をとり、国税庁が公表している倍率表記載の倍率を固定資産税評価額に乗じて求めます｡固定資産税評価額（3年に一度改定）は、市区町村から毎年4月頃届く納税通知書にも記載があります。

計算式：固定資産税評価額 ×倍率

どちらで評価すべきか分からない場合は、まずその地域の土地の評価方法が記載されている倍率表を確認します。その上で路線価図を確認し、評価対象地を探してみると評価方法が分かるかと思います。

土地評価の流れ

実際の土地評価の際は各補正率を考慮し単価を出した上で、地積を乗じてその土地の評価額を算出します。また、その土地がセットバックを必要としているかどうか、都市計画道路予定地の区域内にあるのかどうか等を判断し、評価額を下げていきます。

最終的には貸宅地や貸家建付地、借地権、貸家建付借地権などの土地の利用方法に応じた評価額を算出します。

相続税に関するご相談は、大阪相続税申告相談室にお問合せください。大阪相続税申告相談室の専門家が、大阪ならびに大阪近郊の皆様の親身になって最後までサポートさせて頂きますので、まずは初回無料相談をご利用ください。