相続税における土地評価の方法

相続税を算出する際には、土地の価格を正確に把握しなければなりません。土地の価格には売主と買主の合意で決まる売買取引価格のほか、公示価格、基準値標準価格、固定資産税評価額、相続税評価額の４つの公的な価格があります。

そして相続税の計算には、相続税評価額を基準として評価する「路線価方式」と、固定資産税評価額に一定の倍率をかけて評価する「倍率方式」という2つの方法があります。

路線価方式

路線価方式とは、土地に面している道路に付されている路線価を基準として計算する方法で、主に市街化区域内における土地を評価するときに使います。１㎡あたりの価格が定められており、面積を乗じることで土地の価格を求めることができます。
土地は正方形や正方形に近い長方形であれば様々な用途がありますが、建物を建築しにくい形状の場合には用途が限られるため、土地の評価においても各種補正率（奥行価格補正率、不整形地補正率など）を適用して計算します。

計算式

路線価×面積（㎡）×補正率＝評価額

（例）土地の路線価が30万円、土地の面積が200㎡、奥行価格補正率0.97が適用される土地の場合
300,000円×200㎡×0.97（奥行価格補正率）＝5,820万円となります。

倍率方式

倍率方式とは、路線価が定められていない地域における評価方法です。国税庁のホームページで公開されている倍率を固定資産税評価額に乗じることで求められます。固定資産税評価額は、土地の形状や状態などを考慮して定められています。

計算式

固定資産税評価額×倍率＝評価額

土地の形や条件は様々で、土地の現状に合った正確な評価額を出すのは難しく、専門家でも意見が分かれる複雑なケースもあります。

また、税務署との見解が申告者側と異なっていた場合には、追加納税に加え、延滞税や過少申告加算税が課される可能性もあります。

大阪相続税申告相談室では、大阪または大阪近郊における土地評価に関するご相談を多く承っております。大阪または大阪近郊にお住まいで土地評価の方法について迷われた場合には、大阪相続税申告相談室までお気軽にご相談ください。